金投网

类REITs“私募+委贷”终结 公募REITs呼声高涨

租赁住房REITs类(房地产信托投资基金)正迎来爆发。

2月2日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”在深交所获批,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAA。这也是首单百亿级住房租赁类REITs。

“碧桂园这单是在监管新规背景下成功获批的住房租赁类REITs项目,而且运用的是‘私募基金+股东借款’的结构,这是国内类REITs领域的一大创新,市场此前还未出现过这种结构的产品,具有标杆性意义。”天风兰馨总经理黄长清告诉记者。

与此同时,在日渐高涨的呼声之下,公募REITs也有望迎来新突破。

深交所2月9日发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》(下称《规划纲要》)明确指出,要探索发行公募REITs,引入多元化投资者;配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策。

此前,记者获悉,在证监会系统2018年工作会议上,证监会亦表态将研究出台公募REITs相关业务细则;支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

两种类REITs破局

“由于税收与法规没有配套完善,目前国内事实上没有真正的REITs,而是在现有业务框架下赋予REITs的产品和内涵,因此是类REITs。”北京某资产证券化人士告诉记者。

目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下,构建基于存量不动产的具有稳定现金流的基础资产,设立发行资产支持专项计划,而私募基金作为持有项目公司权益的载体,是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。

前述北京资产证券化人士称,“资产支持专项计划目前在交易所市场面向机构发行,最大的资金来源是银行保险。往往是分层设计,一般而言优先级投资者基本都是银行,因为银行资金是低风险、低成本,要求稳定的回报。”

目前类REITs有两种类型,一种是股权型REITs,一种是抵押型REITs。前者的案例代表是重庆大融城,后者的案例代表是北京SKP商场。

股权型类REITs,可以实现破产隔离和真实出售,基础资产完全实现真实出售,或基础资产实现出表,部分项目附带优先收购权或进行收益互换;抵押型类REITs,即国内目前的CMBS(商业物业抵押贷款证券化),交易标志是资产不转让只抵押,投资者只享有不动产经营收益,而不享有不动产增值收益。

“抵押型类REITs是通过物业抵押形成融资,一般而言是5~6折,控制程度上不如股权型类REITs。抵押型类REITs更为看重主体资质,以免有破产风险。”上述北京资产证券化人士表示。

2017年,国内相继推出了五单住房租赁资产支持专项计划,分别是魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以及招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划。

其中,魔方ABS的基础资产是信托贷款,以公寓未来三年租金为还款来源;自如ABS底层资产是向租客循环发放的小额分期贷款,以出租为消费场景;新派和保利类REITs底层资产均是有产权的物业,并以物业未来产生的现金流作为产品结构设计的基础。

“魔方和自如两个案例是轻资产类型的证券化,形式上属于信贷类的资产证券化,新派和保利两个案例则是类REITs产品,是重资产类型的证券化。”北京大学光华管理学院教授张铮表示,魔方与自如ABS的优先级比例均在90%,有到期偿付要求,期限最长分别为3年与2年,债的属性较明显。

“债权型的产品可以采取长期限+做市的方法,通过设计收益互换等含权方式,通过做市实现产品的长期存续。”上述北京资产证券化人士表示。

记者亦了解到,类REITs退出一般有四种途径:发行公募REITs退出、项目方回购或转让给第三方机构以及做市实现长期存续。

1 2 3 下一页 末页 共3页
私募投资 私募 编辑:晴天

相关推荐

八大私募看暴跌 大跌提供布局机会
伴随着美股暴跌,A股也持续巨挫。今日,上证指数大跌4.05%,一度大跌逾6%,本周累计下跌9.6%,为2016年1月熔断以来的单周最大跌幅。
中国港桥附属公司拟设私募基金参与中弘重组
中国港桥周二晚间公布,于2018年2月13日,公司间接全资附属深圳港桥与中弘卓业集团有限公司订立谅解备忘录。
明星私募遭遇滑铁卢壳王神话终破灭
近日,A股暴跌至3100多点,私募基金经理辛宇旗下产品神州牧11号基金难逃一劫,产品预估净值暴跌至0.6879元,低于止损线0.7元。
1月19家百亿级私募备案新产品93只
数据显示,1月共有19家百亿级私募备案新产品93只,较上月备案数量(48只)增长93.75%。
百亿私募突破200家 私募规模剑指12万亿
百亿私募突破200家 私募规模剑指12万亿
中国基金业协会最新数据显示,截至2018年1月底,私募管理基金规模突破11.76万亿元,离12万亿关口已不远。

私募产品预约

私募产品推荐

信合全球基金

预期收益率

20%

12个月

100万起投

了解详情>>
因诺天机15号

预期收益率

24%

12个月

100万起投

了解详情>>
深圳时代伯乐新兴产业并购五号私募投资基金

预期收益率

详见说明

3+2

100万起投

了解详情>>
团贷网股权投资

预期收益率

详见说明

3+1+1

100万起投

了解详情>>

私募公司 私募经理

名称 注册资本 操作
固利资产 2000万(人民币) 了解详情
鸿凯投资 5000万(人民币) 了解详情
华银精治资产 1000万(人民币) 了解详情
善境投资 1000万(人民币) 了解详情
免责声明金投网发布此文目的在于促进信息交流,不存在盈利性目的,此文观点与本站立场无关,不承担任何责任。部分内容文章及图片来自互联网或自媒体,版权归属于原作者,不保证该信息(包括但不限于文字、图片、图表及数据)的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等,如无意侵犯媒体或个人知识产权,请来电或致函告之,本站将在第一时间处理。未经证实的信息仅供参考,不做任何投资和交易根据,据此操作风险自担。

私募频道SIMU.CNGOLD.ORG